Plus-value immobilière
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé.
La plus-value nette, ou plus-value imposable, s’obtient en appliquant à la plus-value brute des abattements par année de détention. L’idée étant que plus vous détenez le bien depuis longtemps, plus l’abattement est important, plus la plus-value nette diminue et par conséquent plus le montant d’impôt baisse.
La loi de finances pour 2014 a une nouvelle fois modifié la grille des abattements pour durée de détention pour les immeubles bâtis : ainsi depuis septembre 2013 (la loi de finances est appliquée de manière rétroactive), pour calculer la plus-value nette imposable, il convient de distinguer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Les ventes d’immeubles bâtis bénéficient jusqu’au 31 août 2014 d’un abattement supplémentaire de 25 %.
Les terrains à bâtir restent soumis au régime fiscal applicable depuis le 1er février 2012.
Le calcul de la plus-value nette pour les immeubles bâtis
Depuis le 1er septembre 2013, il faut distinguer le calcul de la plus-value nette imposable pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Il y a désormais deux grilles d’abattements distinctes.
· Le calcul de l’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’établit de la manière suivante :
-0 % jusqu’à 5 ans de détention,
-6 % par an, de la 6ème à la 21ème année de détention,
-4 % pour la 22ème année de détention.
Depuis le 1er septembre 2013, l’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.
· Le calcul de l’abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit de la manière suivante :
-0 % jusqu’à 5 ans de détention,
-1,65 % par an, de la 6ème à la 21ème année de détention,
-1,60 % par an, pour la 22ème année de détention,
-9 % par an, de la 23ème à la 30ème année de détention.
· L’abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values pour les ventes intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014
Pour les plus-values réalisées lors de ventes immobilières autres que des terrains à bâtir, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable sur la plus-value après abattement pour durée de détention.
Cet abattement exceptionnel de 25 % ne s’applique pas aux ventes réalisées par le vendeur au profit :
-de son conjoint, son partenaire lié par un Pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes,
-d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un Pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession
L’abattement exceptionnel de 25 % :
-s’applique après prise en compte de l’abattement pour durée de détention,
-s’applique tant pour le calcul de l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.
Le calcul de la plus-value nette imposable pour les terrains à bâtir
Le régime fiscal des plus-values issues de la vente de terrains à bâtir n’évolue pas en 2014. Les règles d’abattement applicables depuis le 1er février 2012 demeurent applicables (après la décision controversée du Conseil constitutionnel).
En matière de terrains, l’abattement pour durée de détention se calcul de la façon suivante (règle identique pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux) :
-0 % jusqu’à 5 ans de détention,
-2% par an, de la 6ème à la 17ème année de détention,
-4% par an de la 18ème à la 24ème année de détention,
-8% par an de la 25ème à la 30ème année de détention.